头部房企也遭遇去化难题 下半年现金流、融资压力俱增【世界杯买球】

本文摘要：9月5日，某大型房企坐落于上海远郊的新盘第一次散户，首期发售320套房子，还包括260多套公寓和50多套变换别墅。

9月5日，某大型房企坐落于上海远郊的新盘第一次散户，首期发售320套房子，还包括260多套公寓和50多套变换别墅。但该盘未经常出现去年以来的日光盘现象。仍然与父母寄居一起的上海人林紫欣（化名），一心想卖套房搬出来寄居，但如期没有使出。9月5日上午，她听得上述楼盘的销售人员说道，认筹人数多于推盘量，还有小户型没有卖完，下午休假匆忙赶去售楼处。

在售楼处，趁此机会被保安告知是不是认筹，在获得驳斥答案后，保安告诉他她此前认筹的客户早已在选房了，劝说她下午晚点或明天再行来。林紫欣不甘心地回到售楼处，她找到现场最少有三家以上中介代理公司人员。最后，林紫欣了解到该项目在当天上午下午各展开了一次选房，选房客群分别为大筹客户与小筹客户。一名中介人员告诉他林紫欣，大筹客户是按照开发商审批的认筹规则符合条件的客户，比如交纳了60万定金、一定金额的存款保证金等；小筹客户则是缴纳了5万定金、但继续还不合乎认筹规则的客户，比如手头上多了一套房子早已变卖，但还并未过户，过户之后就可以出售新的了。

中介人员说道，如果合乎认筹规则的客户去化严重不足，还有多余的房子，那么小筹客户可以晚一点参予摇号选房。他还告诉他林紫欣，各个楼盘都这么操作者，这样的情况就是指8月底开始的。绝佳的是，这个项目还发售了散户第一天股份可优惠10万元。林紫欣最后回到售楼处等候剩下的房源敲出来。

刚过去的中报季，房企上半年销售金额同比大上涨，大部分房企已完成全年销售目标的40%－50%，主要原因是将大部分货值放到了下半年。然而，7、8月份以来，好比上海这样的一线城市经常出现了销售速度上升的迹象，的环一线强劲二线周边的三四线城市经过过去一两年下跌，销售空间膨胀，去化速度也在减慢。

上海中原卢文曦分析，7月以来楼市有一个趋势：远郊区域的认筹人数大于供应量的趋势更加显著。虽然市中心有的楼盘还是保持几个客户抢走一套的紧张状态，但相比上半年五六个客户抢走一套房有所恶化。

另外，有些楼盘虽然摇号的号码较为靠后，甚至多达房源数量，但也能购买，不一定摇到号就要卖，不是自己讨厌的就退出。下半年市场供应激增，自由选择余地更大。

预计9、10月份的供求矛盾不会更进一步放缓。卢文曦指出，比如上海大华板块长年没新盘发售来，市场提高市场需求又大，所以供求矛盾还是一挺引人注目的，现在认筹人数多的楼盘大多是基于这种情况。

下半年去化压力借此报可见，房企下半年的货值供应大幅度下降。仅有行业头部房企下半年可售货值就相当可观：碧桂园、恒大同为7000亿，万科3000亿，融创4900亿。供应量的减少，对去化速度影响显而易见。

以上海为事例，上海市东方公证处官网表明，7月有20个新盘入市，其中10个楼盘认筹人数多于推盘量，大多数集中于青浦、松江；8月发售的37个新的盘中，有26个楼盘认筹数多于推盘数。这两个月去化上升的项目主要是大房企、国企研发的，比如葛洲坝、碧桂园、中铁辟、泛海国际、泰禾、华发、大名城等。

同策研究院首席分析师张宏伟指出，最近楼市审核价格低于市场预期，数量也在减少，造成客户接受程度发生变化。市场预期转变，在堵塞信息情况下，客户来源有限，现在楼市严控，外来消费者较为较少，去化更容易出有问题。

卢文曦也认为，从网签速度有限这个角度来看，研发高价盘多的房企压力不会大一点。上海中原的数据表明，坐落于闵行区、上海中外的环地段的金辉天萃苑，散户以来只去简化了约33%，就是由于其6.9万元／平方米的均价对整体均价有影响而限签。从趋势来看，卢文曦指出，市场供应不会维持比较较快节奏，年底房企回款压力更加大，敲低姿态，政府批什么价格就买什么价格；另一方面，出租汽车限贷持续高压，消费力培育必须时间，短期消耗掉后，供大于求的格局不会更加清晰。现在市中心楼盘还是可供大于欲的，一旦多个楼盘进出来，这股力量消化完了后，价格不跌到一定程度，很难再行更有买家入市。

网上房地产的数据表明，今年8月份，上海宝山提供预售证的项目有7个，预售面积19.64万平方米，共1808套房子；嘉定提供2张预售证，预售面积5.3万平方米，共415套房子；青浦提供3张预售证，预售面积5万平方米，共398套房子。值得一提的是，去年8月，青浦零成交价，而今年同期青浦成交价了5.6万平方米。但青浦区、宝山区等远郊板块的潜在供应量较为大，区域成交价状况大自然不理想。

张宏伟指出，如果市场真为要调整的话，上述远郊板块首当其冲。张宏伟同时认为，企业也做出策略调整，未来看追或者看较低三四线城市。

另外，一部分三四线城市也将不会供应量稍大经常出现问题，比如河南、山东等地供应量也相当大，三四线城市一般市场容量小，这样的情况下迅速不会经常出现销售压力，但这个压力仅限于一部分城市，中西部三四线城市还有机会。的环一线及强劲二线城市周边的三四线城市比起之前叛了很多，短期对房企销售业绩贡献不会减少。被脚架的流动性与上海类似于，南京、杭州近期供应量也集中于郊区。

据南京网上房地产的统计资料，2018年8月南京楼市新房成交价4447套，环比7月暴跌了47%。8月，南京房源供应量减少，发给销售许可证的楼盘多达40家，其中有29家楼盘散户发售8001套房源，和7月比起下跌了76.4%。然而，在29家楼盘中，销售一空仅有4家，去化9成以上的5家，上市的29家楼盘中，只有4家楼盘散户当日宣告销售一空，有16次散户开发商并没提供数据。卢文曦认为，倒数去杠杆，消费力不济，外部环境上，大家或许对经济发展的信心严重不足。

买房意愿有所减少。有效地购房人群的消费动力严重不足容许去化速度。另外，虽然禁售背景下房价的确高于预期入市，但是这种对销售的性刺激有腐蚀起到，所有楼盘都低廉了，性价比也就不引人注目了。

近期，恒大发售全国广告宣传，这反而让买家有更加多想象空间，期望更大惠及，所以除非价格有更加显著的妥协。张宏伟透漏，二线城市比如郑州、苏州在查办过程中还包括了历史已成交价楼盘的房源。从个别城市的案例可以显现出，6月底报送发动的大检查对30个城市继续执行力度较为严苛，尽管下半年会有新的政策实施，但调控政策在继续执行力度上也是空前的，企业回款压力较为大。

上述业内人士认为，不回避下半年大部分房企采行折扣广告宣传来抢跑、提供现金回款。不久前在香港公布中报的中国金茂，据其管理层透漏，公司在2016年下半年在南京提供的高价地项目，也将不会在年底入市。然而，该项目楼板价3.7万元／平方米，政府对项目所在板块目前禁售3.5万元／平方米，该公司回应，目前于是以与当地政府大力交流，尽可能协商好一个合理的价格。

中国金茂管理层回应，目前公司有将近130个项目开建与在售，这样的高价地项目只有四五个，对整体业绩会都有的影响。另一方面，房企融资艰难也令其房企转入背腹受敌的境地。

不少房企自由选择高息发债或者徵高利率对届满的债券展开展期。比如，禹洲地产刚于9月初已完成的一笔熊猫债展期，利率从5.3%调整为7.7%。